Regelwohnung: konkret oder fiktiv - eine Glaubensfrage?

 

Gesetzliche Vorgaben:

 

Im Gesetz findet sich kein Hinweis, dass eine konkrete Wohnung im 1.Stock heranzuziehen ist. Dies wäre auch kontraproduktiv. Warum? Einige Beispiele:

  • damit wäre ein ebenerdiges Doppelhaus nicht bewertbar....
  • damit wäre ein Objekt mit beispielsweise vorwiegend Wohnungen, welche allerdings erst im 3.Stock beginnen, ebenfalls nicht bewertbar....
  • damit wäre ein Objekt, welches z.B. vorwiegend aus Sonstigen Selbständigen Räumlichkeiten (SSR) bestehen, nicht zu bewerten.

 

Trotzdem gibt es Gutachten, in welchen steht, dass die Verwendung von fiktiven Regelwohnungen ein Fehler im Gutachten wären!  

 

 

Mein Praxistipps für die Bewertung: Wahl einer fiktiven Regelwohnung von Anfang an:

 

Bei jeder Bewertung ist zu überlegen, ob eine WHG oder eine SSR die dominierende Objektkategorie ist. Schließlich kann auch eine SSR als "Regelwohnung" herangezogen werden.

 

Idealerweise sollte bei einer Mehrzahl der Gutachten nach genauer Durchsicht aller Objekte eine fiktive Regelwohnung, die genau beschrieben werden muss, definiert werden. Diese sollte eine fiktive Ausstattung aufweisen, welche der am häufigsten vorkommende Ausstattung auf der Liegenschaft nahe kommt. Danach werden im Gutachten alle tatsächlich vorhandenen Wohnungen mit dieser fiktiven WHG verglichen. In der Praxis ist es in meinem Büro noch nie vorgekommen, dass sich dadurch nicht automatisch zumindest eine Wohnung mit dem NW 1,0 ergeben hätte.

 

3. Diese Vorgehensweise hat einige wesentliche Vorteile, warum lesen Sie hier:

Ist bei einer Liegenschaft sowohl ein Vorgutachten als auch ein sog. Bestandsgutachten erforderlich (meist bei Neubauten) und wird eine konkrete Wohnung im 1.Stock als "Regelwohnung" für das Vorgutachten herangezogen und ändert sich genau diese Wohnung bzw. dieser Wohnungstyp zwischen Vorgutachten und Bestandsgutachten, gibt es gröbere Probleme in der Bewertung, da nun die konkrete Wohnung als Grundlage für die Bewertung fehlt. 

 

Wird dann zwangsweise eine andere konkrete Wohnung herangezogen und ändert sich dadurch die Bewertung etwa für andere Wohnungen, obwohl diese zwischen Vorgutachten und Bestandsgutachten nicht verändert wurden, kommt man in eine Situation, welche man den Auftraggebern und auch zukünftigen Wohnungseigentümern nicht mehr erklären kann....

 

 

Wie wird aus einer konkreten Regelwohnung eine fiktive Regelwohnung?

 

Natürlich kann diese Situation bei einem Altbestand anders sein. Aber auch hier ergeben sich Variamten, die zu Problemen führen können. Ein Beispiel:

Im 1. Stock wurde eine konkrete Regelwohnung bestimmt und anhand dieser alle anderen Objekte bewertet. Nun wird in der Folge genau diese "Regelwohnung" abgeändert und wird beispielsweise mit einer internen Stiege mit einer Erdgeschoßwohnung zu einer neuen Wohnung verbunden. Nun fehlt die konkrete Regelwohnung!

Längstens hier wird diese frühere konkrete Regelwohnung nun zu einer fiktiven Regelwohnung, andernfalls wieder eine komplette Neubewertung erforderlich wäre.

 

 

Daraus ergibt sich:

 

  • Bei Neubauten mit erforderlichem Vorgutachten und Bestandsgutachten ergeben sich bei einer fiktiven Regelwohnung bis zum Bestandsgutachten in der Regel keine Bewertungsprobleme.
  • Selbst bei Altbauten/ Zinshäusern schadet die Definition einer fiktiven Regelwohnung nicht. Änderungen an der Regelwohnung durch Zusammenlegung, Änderung im Grundriss/ in der Ausstattung oder durch Verbindung mit einem anderen Geschoß können der fiktiven Regelwohnung nichts anhaben.
  • Bei Objekten, welche, wie oben dargestellt, im 1.Stock keine Wohnung aufweisen, kann ausschließlich eine fiktive Regelwohnung zu einem tauglichen Gutachten führen.

 

 

 

 

 

 

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© DI Heinrich TRIMMEL - Architekt & Sachverständiger